新華視角”記者調查發現，近年來房屋外墻(qiang)脫落(luo)逐漸(jian)增多。事(shi)故發生后，維修責任不明確、各方推(tui)諉、籌集資金困(kun)難等(deng)問題經常發生。

為什么外墻脫落事(shi)件頻(pin)發？

11月28日(ri)，廣東(dong)省(sheng)江門市(shi)一棟(dong)老(lao)(lao)房子的(de)外(wai)(wai)墻(qiang)(qiang)脫落(luo)，傷害(hai)了人(ren)行道上的(de)一位老(lao)(lao)人(ren)。11月中(zhong)旬，江西省(sheng)吉安市(shi)一個社區的(de)居民報告說，社區的(de)外(wai)(wai)墻(qiang)(qiang)瓷(ci)磚(zhuan)經(jing)常脫落(luo)，有人(ren)受傷。不(bu)久前，湖北省(sheng)武漢市(shi)一棟(dong)33層建筑的(de)一些外(wai)(wai)墻(qiang)(qiang)突(tu)然(ran)脫落(luo)，落(luo)下的(de)石頭撞上了路(lu)過的(de)網上叫(jiao)車。司機不(bu)幸(xing)當場死亡。

今年3月，上海市中心城區(qu)(qu)發生了兩起(qi)高層建(jian)筑(zhu)立面脫落事件：黃浦區(qu)(qu)一(yi)個(ge)社區(qu)(qu)住宅建(jian)筑(zhu)立面部(bu)分脫落，居民(min)不幸死亡；長寧(ning)區(qu)(qu)一(yi)棟(dong)建(jian)筑(zhu)外墻瓷磚突然脫落，磚碎(sui)片飛濺，傷害行人。

上海市黃(huang)浦區一(yi)小區高(gao)樓立面(mian)脫落

北京市海淀區一(yi)(yi)個建于1999年的住宅小區，近年來受(shou)到外墻磚(zhuan)多次脫落(luo)的困(kun)擾。僅在過去(qu)的一(yi)(yi)年里(li)，脫落(luo)的墻磚(zhuan)就一(yi)(yi)個接一(yi)(yi)個地砸(za)碎了(le)四輛私(si)家車。一(yi)(yi)些(xie)車主負擔不(bu)起4萬元的維(wei)修費用(yong)。居民們擔心每天進出大(da)門時的人身安全。

安(an)徽合(he)肥(fei)、蚌埠等(deng)地相(xiang)繼發生外墻保溫層脫落砸車(che)事故，居民新(xin)買(mai)的車(che)變(bian)成了(le)“敞篷(peng)”。

為(wei)什么房子的(de)外墻(qiang)會掉下來？許多(duo)業內(nei)人(ren)士介紹(shao)，除了房屋外墻(qiang)老化外，外墻(qiang)脫落的(de)主要原因(yin)還包括外墻(qiang)保溫層(ceng)材料在一(yi)段時間內(nei)的(de)廣(guang)泛應用(yong)。

一家中央建筑企業(ye)的(de)質量總(zong)監告訴記者，自20世紀90年代(dai)末以來(lai)，外墻(qiang)(qiang)保(bao)溫(wen)(wen)層(ceng)和裝飾層(ceng)在中國得(de)到了廣泛的(de)推(tui)廣。但(dan)由于早期使用的(de)外墻(qiang)(qiang)保(bao)溫(wen)(wen)層(ceng)材(cai)料吸水性(xing)強，雨后(hou)墻(qiang)(qiang)內保(bao)溫(wen)(wen)層(ceng)積水，冬冷夏熱，反復熱脹冷縮，導致外墻(qiang)(qiang)保(bao)溫(wen)(wen)層(ceng)開裂脫落(luo)。主管部(bu)門意識到這一問題后(hou)，從2017年開始實施吸水率低的(de)外墻(qiang)(qiang)保(bao)溫(wen)(wen)材(cai)料和彈性(xing)防水涂料。

上海一(yi)家專(zhuan)門從事歷(li)史建(jian)筑(zhu)保護的(de)物業機構(gou)經(jing)理張告(gao)訴記(ji)者，20世紀90年代，一(yi)批高端住宅外(wai)墻(qiang)(qiang)采用(yong)保溫(wen)面板，許多(duo)建(jian)筑(zhu)采用(yong)墻(qiang)(qiang)磚(zhuan)，保溫(wen)面板和墻(qiang)(qiang)磚(zhuan)容易脫落，“2000年以后，外(wai)墻(qiang)(qiang)禁止使(shi)用(yong)此類材(cai)料。”

很多業內人(ren)士表示，20多年前建的(de)(de)一些(xie)房(fang)子逐漸變老，外墻(qiang)掉磚越(yue)(yue)來越(yue)(yue)頻繁，一些(xie)高(gao)層建筑的(de)(de)立面(mian)變得不完(wan)整和凌亂，比(bi)如(ru)建筑上(shang)難(nan)看的(de)(de)疤(ba)痕。

誰負責維修？誰負責維修？

誰應該對外墻脫落造成的人身傷害和(he)財(cai)產損(sun)失負責？誰修(xiu)理(li)？

法(fa)律明確(que)規定，建設工程在保修范(fan)圍和保修期(qi)內出(chu)現質量(liang)問題(ti)的，建設單位(wei)應當履(lv)行保修義務，并對損失(shi)承擔賠償(chang)責任(ren)。

據建筑業(ye)內(nei)人士介紹，外墻(qiang)防(fang)滲保(bao)修(xiu)期(qi)(qi)為(wei)5年，外墻(qiang)裝飾工程保(bao)修(xiu)期(qi)(qi)為(wei)2年。一家中(zhong)央企業(ye)建筑工程監理負責人告訴記者：“外墻(qiang)脫(tuo)落通常發(fa)生在交付7年后，保(bao)修(xiu)期(qi)(qi)內(nei)很少發(fa)生。”。

如果保修期已(yi)經過去，誰(shui)來修理掉(diao)落的外墻？

根據《物(wu)權(quan)法》第(di)七(qi)十條(tiao)的(de)(de)規定(ding)，業(ye)主(zhu)(zhu)對(dui)建筑物(wu)內(nei)的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)、商品房等(deng)專(zhuan)有(you)部(bu)分(fen)(fen)享(xiang)(xiang)有(you)所有(you)權(quan)，對(dui)專(zhuan)有(you)部(bu)分(fen)(fen)以(yi)外的(de)(de)共(gong)有(you)部(bu)分(fen)(fen)享(xiang)(xiang)有(you)共(gong)有(you)和(he)共(gong)同(tong)管理的(de)(de)權(quan)利(li)。根據《民法典》第(di)二百七(qi)十三條(tiao)的(de)(de)規定(ding)，業(ye)主(zhu)(zhu)對(dui)建筑物(wu)專(zhuan)有(you)部(bu)分(fen)(fen)以(yi)外的(de)(de)共(gong)有(you)部(bu)分(fen)(fen)享(xiang)(xiang)有(you)權(quan)利(li)和(he)義務(wu)；不得以(yi)放棄(qi)權(quan)利(li)為由履行義務(wu)。

上海交通大學中國(guo)城市治理研究所教授陳杰(jie)表(biao)示(shi)，業(ye)(ye)主有責任(ren)維(wei)護建筑(zhu)物(wu)，確保(bao)其不造成公(gong)共風(feng)險，但建筑(zhu)物(wu)及其立面的(de)維(wei)護非(fei)常專業(ye)(ye)，需要細分相關部(bu)門的(de)責任(ren)所有權。

北京林(lin)業(ye)大(da)學經濟管理學院物業(ye)管理系主(zhu)任程(cheng)鵬表(biao)示(shi)，在保修期(qi)外，業(ye)主(zhu)作為住宅建筑公共部分的共同所(suo)有者，有義(yi)務維護(hu)建筑，確保其安(an)全。所(suo)有業(ye)主(zhu)都需(xu)要籌集和使(shi)用公共維護(hu)資金。業(ye)主(zhu)履行一(yi)定程(cheng)序(xu)決(jue)策后，專門用于外墻(qiang)維護(hu)。

記(ji)者調查發現(xian)，維修基(ji)金的使(shi)用(yong)需要行業委員會(hui)的同(tong)(tong)意(yi)(yi)，采取(qu)規定的程序，如(ru)果行業委員會(hui)不同(tong)(tong)意(yi)(yi)或(huo)業主意(yi)(yi)見不一致，維修往往陷入爭吵。

“業主的要(yao)求(qiu)不同，有些事情不關心自己的高掛，有些人不想(xiang)(xiang)付錢。”許多(duo)物業經理(li)反映，社區外墻(qiang)往往只有一兩個家(jia)庭，但維(wei)(wei)修(xiu)將涉及兩三層，維(wei)(wei)修(xiu)過程短半個月(yue)，長(chang)兩個多(duo)月(yue)，影響(xiang)許多(duo)家(jia)庭的正常生活，想(xiang)(xiang)要(yao)維(wei)(wei)修(xiu)遇到更大的阻力。

一位居委(wei)會負責人告訴記(ji)者，是否修(xiu)(xiu)復(fu)外墻(qiang)首先需(xu)要由業(ye)主(zhu)(zhu)會議投票決(jue)定，有通知期，必須確保所有業(ye)主(zhu)(zhu)，這項工作往往需(xu)要很長(chang)時間(jian)；如果(guo)(guo)大多數(shu)業(ye)主(zhu)(zhu)同意修(xiu)(xiu)復(fu)，7天宣傳，報街道和城鎮相(xiang)關(guan)部門(men)批準(zhun)；然后招(zhao)標，選擇維修(xiu)(xiu)方。“如果(guo)(guo)整個(ge)過程順利進行，將需(xu)要5個(ge)月到6個(ge)月。如果(guo)(guo)大多數(shu)業(ye)主(zhu)(zhu)不同意，街道和城鎮的(de)相(xiang)關(guan)部門(men)應(ying)根據(ju)情況決(jue)定是否啟動應(ying)急程序。從啟動到維護完成需(xu)要一到兩年(nian)的(de)時間(jian)。”

此外，一(yi)些社區沒(mei)有(you)行業委員會，外墻脫落后很難申請維修基金(jin)(jin)；一(yi)些社區公共(gong)維修基金(jin)(jin)也(ye)存在金(jin)(jin)額(e)不足(zu)、申請流(liu)程復雜等(deng)問題。

如何切實破局？

一些一線城(cheng)市街(jie)道辦事處負責人表示，長期以來，建(jian)筑物(wu)(wu)外墻(qiang)及(ji)其附屬物(wu)(wu)缺(que)乏有效的(de)安(an)全檢(jian)測和(he)維(wei)護機制。建(jian)筑業主和(he)用戶不知(zhi)道應履行哪些日(ri)常檢(jian)查和(he)維(wei)護義務(wu)，相關(guan)部門也(ye)缺(que)乏必要的(de)指導。

程(cheng)鵬(peng)等(deng)專(zhuan)家認為，建筑外墻脫落的(de)情況比(bi)較復雜(za)，責任分工需要篩選，具(ju)體(ti)情況具(ju)體(ti)分析。

上海(hai)市虹口(kou)區(qu)曲陽路(lu)街(jie)道辦(ban)事處副主任王佳(jia)偉認為，如果建筑物需(xu)要維(wei)修，應盡(jin)快(kuai)啟(qi)動相應的程(cheng)序(xu)；如果存(cun)在客觀(guan)困難(nan)，政府可以給予(yu)補貼或(huo)納入特(te)殊項目。

陳杰(jie)認為，從長遠來看，如果房(fang)屋和立面(mian)已經(jing)過(guo)了(le)“保修期”或(huo)超過(guo)20年的房(fang)屋年齡，應強制性規定每(mei)隔幾年進(jin)行一次大修。

從目前妥善解決問題的社區來看，大部分是由于舊社區的綜合改造。如云南省紅河州蒙自市千福園舊社區改造、立面(mian)改(gai)造、屋面防水維護(hu)等，通過國家補(bu)貼、市配套(tao)、居民自籌、管道單位(wei)共(gong)享(xiang)、社會資(zi)(zi)本(ben)投資(zi)(zi)、改造收入補(bu)充，解決資(zi)(zi)本(ben)問(wen)題。

重慶市北碚區舊住宅區改造(zao)工程現場。

陳杰認(ren)為(wei)，街道應(ying)認(ren)真承(cheng)擔(dan)監(jian)督協調責任(ren)，及(ji)時動(dong)態監(jian)測危險情況，督促物業(ye)和(he)行業(ye)委員會履行職責，積極(ji)整合政策資源(yuan)，提出切實有效的解(jie)決方案(an)。

王佳偉認為，有關部門應根據不同建筑情況，建立轄區內所有房屋的全生命周期(qi)管理(li)數據庫，設置年檢名(ming)單(dan)、高風(feng)險(xian)名(ming)單(dan)和搶修名(ming)單(dan)，實(shi)現“一(yi)樓一(yi)檔”。一(yi)旦房屋(wu)處于危險(xian)之(zhi)中(zhong)，應啟(qi)動相關(guan)程序進行維(wei)護指導。

此外，業(ye)內人士建(jian)議(yi)，政府(fu)應鼓勵和培養業(ye)主(zhu)購買保(bao)險的意(yi)識，開發商(shang)、建(jian)設(she)單位(wei)、物業(ye)公司和業(ye)主(zhu)通過缺陷責任(ren)(ren)保(bao)險、公共責任(ren)(ren)保(bao)險等保(bao)險產品為房屋節省足夠的“養老(lao)金”。