舊商(shang)場業態調整方法：

1、不割韭菜，采取(qu)招商策略，與(yu)商家形成良好的互動生態，保持健康。

在整個(ge)商業(ye)生活(huo)中，股東、企(qi)業(ye)和(he)團(tuan)(tuan)隊之間(jian)的(de)(de)平衡決定(ding)了(le)身(shen)體的(de)(de)健(jian)(jian)康。一(yi)個(ge)標準是任何一(yi)方(fang)的(de)(de)利益(yi)(yi)都不(bu)(bu)能最大化(hua)。如果(guo)股東利益(yi)(yi)最大化(hua)，其(qi)他利益(yi)(yi)就會受到擠(ji)壓，這是不(bu)(bu)健(jian)(jian)康的(de)(de)；如果(guo)企(qi)業(ye)利益(yi)(yi)最大化(hua)，股東的(de)(de)投資就沒有(you)回報(bao)；還必須考慮團(tuan)(tuan)隊的(de)(de)利益(yi)(yi)。如果(guo)團(tuan)(tuan)隊沒有(you)動力，就沒有(you)可持續發展。

按照傳統的租金思(si)路(lu)，如(ru)(ru)果(guo)不考慮整個(ge)項目的健康(kang)就(jiu)增加租金，就(jiu)會出現問題(ti)。比如(ru)(ru)這(zhe)幾年，實(shi)體(ti)電(dian)子(zi)產品走下(xia)(xia)坡路(lu)，行情不如(ru)(ru)從前(qian)。廈門某(mou)電(dian)子(zi)商城租金居(ju)高不下(xia)(xia)，將整個(ge)商城拖入了“罷(ba)工”的尷(gan)尬境地。

2、在足夠(gou)長的(de)時(shi)間(jian)內，充分把(ba)握消(xiao)費形勢(shi)，在長期可持(chi)續(xu)的(de)業務發展中(zhong)，打造品牌口(kou)碑(bei)效應，力爭長生不老。

要想在(zai)自己所(suo)在(zai)的(de)地(di)區扎(zha)根，就必須對“活體”周(zhou)圍的(de)生態環境如手背一(yi)樣了(le)如指(zhi)掌。而(er)這從幾首行情曲子中(zhong)也看不(bu)出來(lai)，一(yi)定(ding)是在(zai)時間的(de)積累中(zhong)經歷(li)的(de)。

網上的(de)流行語“修煉系”在(zai)這(zhe)里更貼(tie)切。如前所述，我(wo)們需要“培育”業務，而不是割韭菜。同樣，我(wo)們應該對客戶(hu)采取“培育”策略。在(zai)實戰中，密切關注客戶(hu)的(de)真實需求，不斷微調業態，牢牢把握(wo)客戶(hu)。最(zui)終達到塑造客戶(hu)消費(fei)習慣(guan)，與客戶(hu)群(qun)體形成(cheng)情感記憶(yi)點的(de)目的(de)。

真(zhen)正做生意(yi)的公司愿意(yi)花錢和時間慢慢落戶，比如華(hua)潤、香港(gang)太古、九龍倉、新世界(jie)等。近(jin)期(qi)，商業地(di)產將(jiang)進(jin)入存量博弈，不會剩下太多(duo)公司，對此沒(mei)有準備的公司需要注意(yi)。

3、創新結構轉(zhuan)型和重新定(ding)位。

對于老牌業(ye)務來說，過時(shi)的業(ye)務定(ding)位(wei)和老舊的建(jian)筑風(feng)格是振(zhen)興業(ye)務的關(guan)鍵問題。目標客戶群和商業(ye)風(feng)格的重新(xin)定(ding)位(wei)和結構轉型(xing)，往往能給商業(ye)項目帶來新(xin)的活力。

以西安大悅城為(wei)例，改造14、65萬平方(fang)米的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)體(ti)量(liang)，商業難(nan)度不小。項目最終(zhong)結(jie)構拆除面積超過20000平方(fang)米。原有的(de)7棟單體(ti)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)和動線被打斷(duan)重建(jian)(jian)成一(yi)個流暢的(de)單體(ti)單元，徹底優(you)化了商業空間。

在如此大(da)力的改造下，原有的傳(chuan)統建筑從立面到室內空間都(dou)融入了西(xi)安(an)的歷(li)史韻律(lv)和現代潮流。西(xi)安(an)大(da)悅城改造后(hou)，開業當天成功吸引(yin)28萬余人入住，銷(xiao)售額(e)突破(po)1萬元，成為(wei)網紅。

西安大悅城(cheng)對空間(jian)結構進行了重大調整

當然，這樣的(de)產(chan)品重(zhong)新定位設計(ji)是(shi)多(duo)種(zhong)多(duo)樣的(de)，需要因(yin)地(di)制(zhi)宜。筆者認(ren)為，在這個環節，經(jing)(jing)營(ying)者除(chu)了經(jing)(jing)常性的(de)調研和定位外，還可以充分發(fa)揮創造力(li)和想(xiang)象力(li)，向主題化、專業化方向進行深入培養，才能帶來意(yi)想(xiang)不(bu)到的(de)效果。

4、吸引(yin)人、激(ji)活業務。

架構已經完成(cheng)，這(zhe)個生命體只需要注入“血液”和“靈(ling)魂”。

只有人潮涌入，才(cai)能為項(xiang)目畫龍點睛，真(zhen)正激(ji)活整個項(xiang)目。只有吸引了(le)人流，才(cai)能對現有品牌進(jin)(jin)行調整，對商場進(jin)(jin)行規范，進(jin)(jin)而實施經營策略，獲得(de)更高的租(zu)金收入。

2009年，鄭州(zhou)錦衣城所在(zai)的(de)商(shang)(shang)業區還(huan)是(shi)一(yi)潭死水(shui)，租金收(shou)不(bu)回來(lai)，物業差。錦衣介入的(de)第一(yi)步是(shi)吸引流量：首先(xian)，錦衣不(bu)僅(jin)對(dui)所有品牌免(mian)租，還(huan)保證(zheng)每個(ge)周末(mo)商(shang)(shang)場大廳都會有活動。 “就算(suan)超市(shi)賣(mai)百雀羚和衛生巾，反正里面(mian)也會有活動。” 4、5個(ge)月后，商(shang)(shang)場好(hao)轉，商(shang)(shang)家賺的(de)更多，租金也開始上漲(zhang)。

之后，也(ye)有信心調(diao)整品牌結構。在金逸看來，將主(zhu)力(li)店面積控制在30%左右是合(he)理(li)的，這樣既留(liu)出了(le)更多的調(diao)整空間，也(ye)減輕了(le)其(qi)他小店的租(zu)金壓力(li)。

5、結合當前業(ye)務趨勢，讓項(xiang)目(mu)運(yun)營走上正軌。

之后(hou)的運營管理不容(rong)忽視。必須保(bao)持(chi)整個(ge)業(ye)務(wu)的健康增長，否則(ze)之前的所有努力都將付(fu)諸東流。在(zai)互聯網(wang)時代電子商(shang)務(wu)的沖擊下，各大商(shang)業(ye)地產都在(zai)積極調整業(ye)態結構，新盤活商(shang)業(ye)項目不可(ke)掉以(yi)輕(qing)心(xin)：

商(shang)業正在從(cong)目的(de)性消(xiao)費向(xiang)體(ti)驗(yan)性消(xiao)費轉(zhuan)變。比例(li)大(da)幅下(xia)降(jiang)，從(cong)過去的(de)70%下(xia)降(jiang)到50%甚至更低；親子、餐飲、娛(yu)樂等體(ti)驗(yan)式(shi)消(xiao)費占比明顯(xian)提升。

避免千篇一(yi)律，做差(cha)異(yi)化(hua)(hua)。具體到(dao)執行層面，就是引(yin)入差(cha)異(yi)化(hua)(hua)品牌(pai)，比如非(fei)(fei)標準(zhun)化(hua)(hua)服裝店(dian)，需要顧客親自上門試穿；非(fei)(fei)連(lian)鎖特色餐(can)飲服務，結合ip吸引(yin)更多年輕人等(deng)。

引入ip，加強互動，利用線下活動保持(chi)人(ren)流(liu)。目前(qian)，經營良好的商(shang)場(chang)非常注重與消費者的互動。如舉(ju)辦莫奈畫展、達利畫展，開發屋(wu)頂(ding)花園舉(ju)辦各類聚會；凱(kai)德廣場(chang)的七寶購物廣場(chang)店也將屋(wu)頂(ding)改造成籃(lan)球(qiu)場(chang)。

此外，利用金(jin)融(rong)工具增加商業地產也是(shi)長期發展的手(shou)段(duan)之(zhi)一(yi)、凱(kai)德、印力(li)等多家企業均發行了cmbs、reits等金(jin)融(rong)產品，協(xie)助自(zi)身資產運營。二、合(he)同未到(dao)期怎么辦？

法律分析：根據合同，一(yi)般可(ke)以要求支付(fu)違約金。不過(guo)建議還是(shi)先協商解決，把(ba)和平當做最有價值，實(shi)在不行就依(yi)法辦(ban)事。

法律依據(ju)：《中華(hua)人民(min)共和國民(min)法典(dian)》

第四百六十三條 本部分調整(zheng)因合同而產生的(de)民事關系。

第四(si)百六十四(si)條合(he)同是民(min)事主(zhu)體之間建(jian)立、變(bian)更和終止民(min)事法律關系的(de)協議。

婚姻、收養、監護等與身份(fen)關(guan)(guan)系有關(guan)(guan)的協議(yi)，適用(yong)與身份(fen)關(guan)(guan)系有關(guan)(guan)的法(fa)律規定；沒有規定的，可以參照協議(yi)的性質(zhi)適用(yong)本部(bu)分的規定。

第四百六十五條依法成立的(de)合同受法律保護。

除非法(fa)律另有規定，依法(fa)成立(li)的合同(tong)僅對當事(shi)人具(ju)有法(fa)律約束力。

第(di)四百(bai)六(liu)十六(liu)條(tiao)當事人(ren)對合同條(tiao)款(kuan)(kuan)的解釋發(fa)生爭議的，依照本(ben)法第(di)一(yi)百(bai)四十二條(tiao)第(di)一(yi)款(kuan)(kuan)的規定確定爭議條(tiao)款(kuan)(kuan)的含義。

如(ru)果合同(tong)文(wen)本以兩(liang)種(zhong)或兩(liang)種(zhong)以上的(de)語(yu)言訂立(li)，并(bing)且約定(ding)它們具有(you)相(xiang)(xiang)(xiang)同(tong)的(de)效力，則假定(ding)每種(zhong)文(wen)本中(zhong)使(shi)用(yong)的(de)詞語(yu)和(he)短語(yu)具有(you)相(xiang)(xiang)(xiang)同(tong)的(de)含(han)義。不(bu)同(tong)文(wen)本中(zhong)使(shi)用(yong)的(de)詞句不(bu)一(yi)致的(de)，應(ying)當按照合同(tong)的(de)相(xiang)(xiang)(xiang)關(guan)條款(kuan)、性質(zhi)、目的(de)和(he)誠實(shi)信用(yong)原則進行解釋(shi)。

第(di)四百六十七條本法或(huo)其他法律(lv)未明文規定(ding)的(de)合同，適用本部分總則的(de)規定(ding)，與本部分或(huo)其他法律(lv)最相(xiang)似的(de)合同的(de)規定(ding)，可以(yi)參(can)照(zhao)適用.

在中華人(ren)民共和國(guo)境內履(lv)行(xing)的中外(wai)合(he)資(zi)經營、中外(wai)合(he)作(zuo)(zuo)經營、中外(wai)合(he)作(zuo)(zuo)勘探開發自然(ran)資(zi)源合(he)同，適(shi)用中華人(ren)民共和國(guo)法律。中國(guo)的。

第四百六十八條 非合同產生的債權債務關系，適用法律關于債權債務關系的規定；沒有規定的，適用本部分總則的有關規定，但因性質原因不能適用的除外。